起底抵押经营贷购房流水线(房屋抵押经营贷款流程)

穿上马甲，支持实体经济的低息“按揭贷款”变成了房贷。

有默契

最近，王先生收到一笔——的贷款，他无法拒绝。最低年利率为3.85%，最长贷款可达20年。这个利率比他的房贷利率低了近200个基点。王先生现有房贷300万，也就是说如果能置换成功，20年下来每月可以还清4000元左右，节省利息支出100万左右。王老师伤心欲绝。

那么，怎样才能从银行拿到低息的“按揭贷款”呢？

办理“抵押经营贷款”，需要空壳公司，最好不是最近注册的。同时要求借款人为法定代表人、实际控制人或主要股东。然后通过包装公司，以经营项目为由向银行申请贷款。上述低息“房贷业务贷款”产品主要针对“一次性”(房屋抵押时无未还贷款)客户。一般客户需要一笔过桥资金来还清现有的房贷并解除抵押，然后用房子作为抵押资产向银行申请贷款。

目前，通过中介机构获得“抵押商业贷款”已经形成了一条成熟的流水线。中介可以提供全方位的服务。如果他们没有空壳公司，贷款中介可以提供空壳公司、公司水包装、贷款申请、最后提款的全流程服务。

守门人怎么了？

“按揭贷款”为什么会成为信贷资金非法进入楼市的渠道？时限长，审批有漏洞是主要原因。

以前经营性贷款期限短，短期内还款压力大。目前很多银行都推出了20年的“按揭贷款”，期限接近按揭贷款，每月还款压力变小。这就为“抵押经营性贷款”成为抵押贷款提供了可能。

另一方面，银行的审批存在漏洞。但对于审批漏洞是否是银行内部人士有意为之，业内人士看法不一。

在他看来，银行的动机可能是资产规模和资产质量。“目前监管部门对各家银行的小微企业贷款余额都有最低要求。这意味着，只有小微企业贷款余额达到一定规模，银行才能开展其他业务。长期以来，银行的模式一直是'贴近大家庭'，所以各家都开始抢着给小微企业贷款，因为给大小企业贷款就有可能继续'贴近大家庭'。所以不排除部分银行通过这种方式做增量规模。另一方面是出于对资产质量的考虑。小微企业不良率较高，考验银行的风险定价能力。房贷是银行最好的资产之一，逾期率极低。部分银行尚未接受‘赚辛苦钱’的理念，不排除将少量‘抵押业务贷款’转为抵押贷款的做法，以保持整体小微业务资产质量稳定。”

监管出重拳

中原地产首席分析师张大伟指出，“按揭贷款”是楼市的老问题。以前这种业务实际门槛不低，规模有限，对楼市的影响有限。但目前值得警惕的是，一般商业贷款利率与个人房贷利率倒挂，金融套利风险不容忽视。

信贷资金违规进入楼市一直是监管机构严厉打击的领域。2020年4月，中国人民银行深圳中心支行进行了审查，要求辖内商业银行对房地产抵押贷款资金违规流入房地产市场进行核查。2020年4月23日，央行上海总部召开上海房地产信贷座谈会，要求坚持“住不炒”的定位。严禁以房地产作为风险抵押，通过个人消费贷款和商业贷款变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金，影响房地产市场平稳健康发展

1月11日，银监会嘉兴监管分局发布的行政处罚信息公开表显示，浙江稠州银行股份有限公司嘉兴分行因信贷管理不审慎，个人经营性贷款资金被挪用于购房，被罚款30万元。1月19日，厦门银行和工行衢州分行均因信贷资金违规流入楼市被当地监管部门处罚。其中，厦门银行因挪用个人经营性贷款资金到房地产领域，被厦门银保监分局罚款20万元。工行衢州分行因信贷资金违规流入房市和股市，被银监会衢州监管分局罚款95万元。

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