等额本金提前还款吃亏(等额本金其实不划算)

等额提前还本付息。

假设我们在银行取出20万的房贷，10年，利率是4.9%，那么月息是4。我们采用等额本息还贷，算下来每月还款额约为2111元。

第一个月：

利息：20万* 4 =800，我们的还款本金是：2111-800=1311。

第二个月：

利息：(200000-1311)*4=795。此时我们的还款本金为：2111-795=1316

第三个月：

利息：(200000-1311-1316)*4=789。此时，我们的还款本金为：2111-789=1322

从计算中可以看出，在还款金额相同的情况下，在贷款前期，我们支付的本金相对较少，利息占了很大一部分，而在贷款后期，我们支付的本金在增加，利息在减少。

所以如果选择等额本息，还款期过半，就已经还清了大部分利息。这个时候我们提前还款并不划算。一次性还清和分期还清差不多，提前还款没有意义。

六种情况不适合提前还贷。

1.公积金贷款

因为公积金购房政策本身具有一定的福利性，所以同期贷款利率一般会比商业贷款利率低很多。所以，你还不如把要用来提前还贷的钱定期存银行。长期来看，你得到的存款利息不仅可以抵消公积金贷款的利息，还可以有额外的收入。这样，不提前还贷更划算。

2.贷款银行违约金太高。

很多银行在签订贷款合同时，为了保护自身利益，会专门设置“提前还贷”的违约条款。目前贷款银行一般采取两种形式收取违约金。一种是按照提前还款时未偿余额的百分比计算；二是收几个月的利息。

所以，如果提前还款所需的违约金高于正常还款的利息，就完全没有提前还款的必要。

3.等额本息已进入中期还款期。

目前商业贷款中最常见的方法是等额本息还款法，即借款人每月等额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算，逐月结清。

使用等额本息还款法，由于每月还款额相等，在贷款初期，剔除每月结清的利息后，少还贷款本金；贷款后期，由于贷款本金的不断减少，每月还款额中的贷款利息也随之减少，每月偿还的贷款本金更多。所以，贷款到了还款中期，借款人已经还了大部分利息，一期还的贷款总额和分期还的差不多。这个时候提前还贷的意义就不大了。

4.等额本金还款期已过1/3。

像等额本息还款一样常见的，还有平均资本偿还法。顾名思义，要求借款人在还款期限内等额偿还贷款本金，同时还清当期未还本金产生的利息。

这样随着本金的不断归还，后期未还本金的利息会越来越少，每月还款额也会逐渐减少。所以当还款期超过三分之一的时候，你已经还了将近一半的利息。后期月供构成中更多的是本金。利息对贷款总额影响不大，不必急于提前还款。

5.投资收益超过贷款利率

如果借款人有较好的投资理财渠道，如购买基金、外汇等理财产品，资金运作能力相对较强，可以获得较高的投资回报，使资金产生的收益高于提前还款节省的利息，那么从发挥流动性效用的角度来看，这些消费者没有必要将资金用于提前还款

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