贷款100万,房子涨多少才不亏(银行利息涨了房贷会涨吗)

今天，到处都有一个疯狂的消息。首套房利率大降，一口气降到4.4%，好夸张。

前几年买房子按揭利率5.3%甚至5.8%的人应该都知道这个数据是什么。

整整1%的利差，每100万贷款一年可以足足少1万利息。

5月15日，央行和银监会联合发布通知，宣布允许银行将首套房利率下调至不低于LPR负20个基点。

今年4月20日，5年期以上的LPR为4.6%。在此基础上降低了20个基点，即4.4%的利率。也就是说，央行允许以下银行对首套房进行住房贷款，利率为4.4%，二套房不低于5.2%。

以银行的脾气和历史操作记录，如果你允许他降到这个地步，他肯定会降到这个地步，而且速度会很快。

所以，朋友圈立马就爆了。很多人表示，这是近年来最优惠的房贷政策，所以诸如尽快买房，房价即将飙升之类的文章不绝于耳。

这确实是近年来最优惠的房价政策。毕竟前几年已经调控了，房贷利率可以高达5.8%左右。但是，得出房价在上涨的结论是错误的。

首先，我们来看看为什么要下调房贷利率。

半年来房贷已经降了三轮，这次降息也不是第一次了。前两轮降息约60个基点。

还记得前两次房贷利率下调是为了什么吗？

没错，就是因为负债2万亿的恒大被雷到，引发了巨大的市场震荡和信心危机。为了维持市场稳定，抵押贷款市场进行了两轮降息，从而稳定了局势。

5月12日，负债1.2万亿的融创中国雷雨宣布无法偿还11日到期的2948万美元利息。

948万美元不是本金，而是一美元债务一年的利息。这种程度的财富对于普通人来说是天文数字，但对于融创这样的巨头来说，只是九牛一毛。

为什么融创连3000万美元的利息都负担不起？只是兴趣而已。

资本市场有一个规律。公司违约越多，债务越少，资金缺口就越大。

在这3000万美元的违约之前，融创已经还了无数的3000万美元，最后真的是被榨干了每一分钱，无奈才会选择公开违约。

但是，如果有任何可能，如果账户里还有一些钱，哪怕只能再活3个月，这些巨头房企肯定不会选择违约。

这些美元债务原本在4月到期，融创孙宏斌用自己的担保又给了它30天，但它还是没能还钱。

在此之前，孙宏斌还以个人身份向融创提供了4.5亿美元的无息贷款。

不否认孙宏斌为拯救融创所做的努力，但越做越说明融创真的是油尽粮绝了。

如果还有一点救命的机会，孙宏斌会宣布融创正式违约吗？

融创的风波并不突然。从年初开始，就有很多人给融创恒二打电话。对房地产有点了解的人都知道，融创的日子很不好过。4月美元债利息延期支付已经拉响最高级别警报。

我之前写过一篇文章，一些房地产商资金链已经非常紧张，已经失去了降价销售的资格。

当时并没有觉得提名不好意思，但是在写字楼商铺降价5 ~ 6成的大背景下，哪个开发商还在执着于绝不降价的想法，连写字楼商铺8折都不愿意给。你可以逛逛市场，问问价钱。

有一个计算，这些开发商的资金链存在巨大的问题，尤其是如果叠加市场传言相互印证，准确率更高。

因为融创的雷雨早有预警，在5月12日融创官方雷雨之后，5月15日央行宣布再次降息。这次一口气把首套房利率降到4.4%，降息幅度相当于两个I的总和

截至5月15日，有13家上市房地产公司应提交年度报告，但未能按时提交，分别是融创中国、中国恒大、世茂集团、龙光集团、融信中国、R & ampf地产、凯撒、翔盛控股、中国奥园、索尼控股、当代地产、花样年控股和景瑞控股。

一家上市房企未能按时提交年报，处于这个房地产行业的最前沿，意味着所有人都知道一切。

融创和恒大已经正式雷了，但可以肯定的是，剩下的11家都在雷，只是少数即将雷。

现在融创爆发了，这11家公司的日子就更不好过了，市场给的信用评级和信心会更低。

一家融创公司可能有1.2万亿的债务，但如果这11家公司叠加起来，这个债务的数额会非常大。

允许国房企业强攻，允许债务违约，逐步打破债务的刚性支付。

有的房企雷霆万钧，逐步拆除房地产的债务地雷是好事，但要求是逐步的，一个个雷霆万钧，让国家慢慢有序拆除。

就算小房企小，一起爆几个也没事，但融创1.2万亿的债务盘子不小，国家拆除也需要一定时间。剩下的大型上市公司不可能有别的，至少短期内不可能。

所以这次一口气把首套房利率降到4.4%，一部分是为了平息融创的风波，一部分是为了暂时保护后方房企。

再加上4、5月份的疫情和经济形势，一口气加起来这么高的降息幅度也无可厚非。

这次降息会引发房价大幅上涨吗？

当然不会，只要你看清楚降息的目的和初衷。

有人把这次降息和2014年的相比，很可笑。

2014年，房贷利率一口气降到基准利率的30%。当时基准利率是6.15%，七折是4.305%，勉强可以买房。

租养贷。

以租养贷，在当时是一个很时髦的词汇，官媒天天宣传的东西。

2014年的时候，住房大概是30~35倍市盈率，也就是年租金回报率大概在3.5%左右。

扣掉不用付利息的3成首付，剩下7成贷款如果按4.3%利息算的话，和整体3%房租基本恰好等同，每个月的月供让房客交了即可。

这种收益率的房子依然有泡沫，依然不值得投资，难道你花钱买的资产获取的收益仅仅只能抵消利息就满足了？那也太荒谬了。

但怎么说呢，这个泡沫虽然有，但也不算太离谱，至少还在价值范围之内，只是有点小亏而已。

当年2014年提出的口号也是去库存，只是想卖掉库存就可以，并没想涨价，但后面没收住，涨多了，因为房价上涨符合地方政府的利益，他们会全力推动这个事，根本不管后面会引来什么麻烦。

到了2015年，连续降准降息，基准利率从6.15%一口气降到了4.9%，之前签约的买房者签下的7折利率也同步生效，房贷利率变成了3.5%，这就更划算了，直接赚翻。

所以，这次把首套房利率降低到4.4%，根本没办法和2014年那一次相比。

首先我们的租金回报率已经下跌到了1.5%，这是一个低到离谱的数值，其次房价真正暴涨是在2015年，那是因为实际房贷利率降到了3.5%，而同期租金回报率是3%。

当年买房是真的有价值，保底的收益是有的，怎么也不会亏哪去，国家经济再发展个几年，赚钱是大概率的事情。

但现在的房子怎么比，完全没办法和2014年的情况相比啊。

所以，房价不可能复现2014年之后的暴涨，因为双方情况根本不一样，这次降息只是为了维持市场平稳。

以目前国家手里的政策底牌来说，几家房企巨头的倒下是不会冲击到金融市场稳定的。

但这个降息的速度，有点快。

我去年的时候说过，2015年时房贷利率是3.5%，如今是5.5%，我们总共有200个基点的空间，加上降首付等，操作空间很足，有能力硬顶房价很长时间。

如果十年不涨不跌，那差不多就可以恢复到2014年的情况，有点泡沫但还可以接受。

不涨就会跌，只要房价必涨的全民共识被破，那维持高位横盘是很困难的事情，必须要定期释放利好消息去顶，否则肯定撑不住。

但目前时间只过去1年，房贷利率已经降到了4.4%，去了100个基点，我们还剩100个基点的空间。

当然，还有2套房的利率政策空间，还有降低首付的政策空间，取消限购也有那么一丁点用，这些合起来还可以再撑几年。

但怎么算，政策全出，也就撑个三五年，要撑十年实在是太难了，难到近乎于不可能。

所以我这里个人认为，维持十年不涨不跌直接软着陆拆除所有的地产泡沫，这个最美好的愿景不太可能实现，难度实在是太大。

因此，不能强行追求房价的不跌，因为这很难，近乎于做不到。

对房地产调控的目标，应从完全的软着陆，变更为不发生系统性金融风险。

所有施政的目标，都以拆雷为目的，一个个拆，把金融系统的雷都拆光了就可以。

不让房价降不是根本目的，拆金融系统地雷才是根本目的。

只要不发生系统性金融风险，把雷拆个差不多之后，不必对房价下降过于敏感。

顶不住，也没必要顶，不危及金融安全，给几年时间拆地雷即可。

最近的公告和新闻，差不多也是这个意思，实际政策落地的时候也是按这个方向来的。

坚决守住不发生系统性金融风险底线，支持刚性和改善性住房需求。

没啥深意，按字面意思去理解即可，这就是宏观经济政策的根本目的，反正不是为了拉房价。

人家白纸黑字的写着情况已经到了坚决不发生系统性金融风险底线的地步了，一堆房产中介还大喊马上就要拉房价了，马上就要暴涨了，也不知道能不能看懂报纸上的中国字。

房价上涨确实可以解决一切问题，瞬间拆除一切地雷，但代价是制造一个更大的问题和更大的地雷，在三五年之后带来更大的麻烦。

这条路不能走，因为这条路的尽头必然是全国性金融风险，所以绝不能走。

未来中国的房地产市场，就是在拆雷和稳定之间来回波动，拆一颗大地雷出一个甜枣政策稳一下，直到把地雷拆除到不足以威胁中国金融安全的地步。

房价的走势，在拆雷完成前，应该是微跌或者不跌，最多缓步下跌，等三五年之后拆雷完成了，螺旋型下跌。

总之，从目前请看看，维持10年以上不涨不跌直接全部消化地产泡沫实在是过于困难，而且按这个速度哪怕20年也无法彻底清除所有泡沫。

等20年后，第一批商业地产差不多就到期了，到时候就该交房地产税了。

这税肯定要收，而一旦征收首先就会刺破公寓的价格泡沫，然后连锁反应到住宅地产。

所以不能指望完美的依靠时间消化泡沫，价格无论如何都得跌一点，不然拖的时间实在是太长了，依靠政策硬顶真的是没办法顶这么长时间。

对于我们来说，应该怎么办？

聊了上面这么多，大家应该都看清楚了，房贷利率的降低是个大趋势，必然的一个结局。

今天降到了4.4%，明年还得降，因为雷还没拆完，拆个大雷就要降一截。

但LPR没有动，国家整体没有降息，这是针对房地产领域的特别降息。

这句话的意思就是如果你是2021年之前买的房子，国家的这次降息，以及后面的降息，和你一点关系都没有，因为你的房贷合同上利率和LPR是绑定的。

今年买房的人是4.4%利率，明后年买房的人利率也许3开头了，但2021年前买房的人也许5.8%的利率都有。

100万的贷款，1%的利差就代表每年1万的利息，2%的利差就代表每年2万的利息，而且完全是额外的负担。

怎么办？

不怎么办，国家之前针对性升息，就是不让人买，结果还有人非要买，那当然是高利率。

如今国家需要一部分人买房来稳定市场，自然给与特殊优惠，这优惠不可能同时授予前几年硬顶着国家调控高位买房的人。

但要想享受这个利率，也有办法。

等明后年房贷利率降低到了3字头，那你把有贷款的老房子卖了，再贷款买个新房，那你的房贷利率就可以享受新政策了。

这也是为什么2015年之后房地产市场量价齐升的原因，因为大家都在通过置换房产来换一份新的房贷合同去享受3.5%的利率。

如果利率真的降到了3字头，肯定有很多人要换房，不然那个利差实在是太离谱了。

当然，换房是有成本的，而且很大，如果你不想支付这个成本也有办法，那就是尽可能的提前还贷。

以前很多人有了余钱也拿在手里等着买二套房，因为买一套房就代表一次财富大增值，房价年年涨，涨的实在太离谱了。

但现在情况大家也看到了，再指望房价大涨是不太可能的事情，政策底牌出完前能把金融地雷拆光，确保不出现系统性风险就已经很不错了。

在这种情况下，有余钱就把房贷还了是最佳的选择，毕竟动辄5%以上的利率可真不低，你自己的存款很难找到这么高的无风险收益。

房贷已经出现了负增长，很多居民宁可把贷款还了也不愿意新增房贷就是这个原因。

虽然个别人可能看不清形式，但老百姓作为一个总体，眼光还是雪亮的。

最后做一个总结。

首先，对于这次的首套房利率下降，原因和潜在影响我刚才都说了，结论也很明确，房价不会涨，降利率是为了稳金融。

其次，明后年房贷利率极大概率会再次下降，首套房利率进入3字头几乎是一个必然的结果，如果是在2017~2021年以5.3~5.8%利率签署房贷合约买房的人，届时可以考虑换房。只要把房子一卖再一买，每100万的贷款一年可以节约1.5~2万利息，数据非常夸张。

最后，如果没有置换房产可能的，尽量提前还贷，把签署的高利率房贷合约尽可能的提前结束，还一点本金是一点，不然的话实在是太亏了。

分析大概就这么多，希望可以帮到大家一点。

相关问答：2015年房贷利率是多少

自2015年10月24日至今，央行基准利率没有改变过，具体如下：1、商业房贷基准利率。（1）贷款一年以内，利率为4.35%。（2）贷款一至五年，利率为4.75%。（3）贷款五年以上，利率为4.90%。2、公积金房贷基准利率。（1）贷款5年以内，利率为2.75%。（2）贷款5年以上，利率为3.25%。拓展资料：个人住房贷款，是一种消费贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。贷款条件是城镇居民用于购买自用普通住房且有购房合同或协议，有还本付息的能力，信用良好，有购房所需资金30%的购房首付款，有银行认可的贷款担保等。个人住房贷款限用于购买自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。个人住房贷款主要有以下三种贷款形式：（1）个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。（2）个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款。也称商业性个人住房贷款，个人住房担保贷款。（3）个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外，还有住房储蓄贷款和按揭贷款等。办理流程：1.贷款申请：客户填写并提交建行规定的申请表和申请材料。2.贷前调查及面谈：建行与借款人面谈，进行贷前调查等。3.贷款审批：建行进行贷款审批。4.签订合同：客户的贷款审批通过后，与建行签订贷款合同。5.贷款发放：符合条件后建行发放贷款。6.客户还款：客户按约定按时还款。7.贷款结清。

相关问答：2015年买房贷款利率7.38正常吗？

首先房贷利率分为住房贷款和住房公积金贷款。

2015年住房贷款利率一年以内(含一年)贷款利率为5.60%；一至五年(含五年)期利率为6.00%；五年以上为6.15%；住房公积金贷款，五年以下(含五年)利率为3.75%，五年以上为4.25%，每个地区的房贷利率都是不同的。

住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

因此，无论那种贷方式，2015年的贷款利率最高在6.15%左右，您说的贷款利率7.38%明显偏高了。