银行对地产融资再收紧(加大重视力度)

持续低迷的销售，乍暖还寒的融资，断臂卖资产求生存，黑铁时代的判断，房地产行业近期暗流涌动。

在并购领域屡有斩获的物业管理行业龙头企业碧桂园服务。a，又出手了！此次收购的对象是中粮控股集团的物业板块中粮百越智家，有“小碧桂园”之称。

2月14日夜，碧桂园服务发布公告称，公司间接全资附属公司碧桂园物业香港控股有限公司与陈创国际有限公司、创卓国际有限公司、创元国际有限公司、恒盛国际有限公司、创通国际有限公司、羊尖、李嘉诚及马飞签署股权购买协议。据此，碧桂园物业香港拟收购中粮百越置家服务有限公司约93.76%股权，收购后前者将全面控制后者。

收购对象为中粮控股集团旗下全国布局、多业态发展的综合性物业管理和城市服务公司。截至公告日，卖方及碧桂园物业香港分别持有中粮百越置家约93.76%及6.24%的股权。从规模来看，截至2021年6月30日，中粮百越智家管理项目291个，签约项目508个，管理总建筑面积3320万平方米，签约总建筑面积7120万平方米。

碧桂园服务表示，此举可加强在高端住宅物业管理方面的品牌影响力，拓展社区增值服务潜力；而且公司与标的公司及其子公司的项目在业务领域重合度较高，有利于未来整合双方在业务重合领域的优势，降低运营成本，提高盈利能力。

并购的对象。a不小，那么估值几何？碧桂园服务在公告中没有披露交易价格。

然而，有线索。据查，2021年3月，碧桂园服务通过其子公司碧桂园物业香港以近2.4亿港元收购中粮百越置家约6.24%股权。以此计算，当时市场给出的中粮百越智家估值约为40亿港元。

著名房地产研究员李认为a有四大亮点：

第二，中粮是近几年规模比较快的民营企业，很快进入千亿元序列。近几年规模相对较快的房地产企业，大多资金链紧张。出售物业公司成为这些房地产企业陷入困境后的标准自救动作之一。这也是房企为数不多的现金流奶牛，也是优质稳定的房企看重的资产。

第三，存量时代，物业经营管理带来的现金流持续流入，是开发企业商业模式转型的方向，也是国家鼓励地产新模式的方向。物业管理就是这样，包括社区商业、停车、医疗、家装、无线城市等。拥有非常大的人口流动，不仅能给物业带来增值收益，还能促进房企新建商品房的销售。

第四，开发商自救是唯一出路。他们应该放弃幻想，尽快变卖优质资产，先让自己活下来，再寻求后续发展。

碧桂园服务收购中粮物业只是近期房地产行业并购的一个缩影。

今年1月，华润万象人寿发布公告称，拟分别斥资10.6亿元和22.6亿元“收编”宇宙物业和中南服务。

中南集团内部人士当时表示，中南有意进一步做强建筑、工业园区运营等业务，逐步向制造业或服务制造业靠拢。因此，本次交易也有同步积累中长期战略资金的意图。此时，中南集团规划中长期战略资金安排，是必然的选择

广东中海地产不仅接盘了世茂持有的广州李和26.67%的股权，还斥资18.44亿元收下了雅居乐持有的广州李和26.66%的股权。雅居乐还将其在义乌和徐州的三个项目公司的相关股权以约10亿元的价格出售给中海宏阳地产集团有限公司。

上海易居研究院副院长杨红旭预计，未来半年到一年，房企融资会比较平稳，估计会有更多的民营企业，有一定的融资空间和可能性。但短期内部分民营房企资金难以有效改善，行业并购数量有望进一步增加。

在房地产行业风险出清进一步加快的同时，来自银行的支持力度也在加大。

这是银行房地产项目并购的最新案例。贷款计划。年以来，上海浦东发展银行、中国广发银行和中国招商银行相继推出了房地产项目融资支持计划，包括金融债券、并购重组。a基金等融资方式，总融资规模近500亿元。其中，仅招商银行就“抛出”了两起并购& amp融资额度总计330亿元。

招商证券首席银行业分析师廖智明表示，银行业已经先后通过并购的方式支持房地产行业；a贷款，一开始和政策推动密切相关。监管当局鼓励项目并购等金融服务。帮助陷入困境的房地产企业化解风险。

中国人民银行和中国银行业和保险业监督管理委员会在去年12月发布了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(以下简称《通知》)，鼓励银行进行并购；按照合法合规、风险可控、业务可持续的原则，安全有序开展贷款业务，重点支持优质房地产企业收购有风险、有困难的大型房地产企业的优质项目。

《通知》拟加大债券融资支持力度，支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，为重点房地产企业风险处置项目并购融资。鼓励银行业金融机构积极为并购重组提供服务。a企业发行债务融资工具，提高发行效率。鼓励银行业金融机构投资并购等债务融资工具；债券和并购。一张钞票。

为了打消银行对房地产贷款三条红线的“顾虑”，上述《通知》还提出

于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

可以明显看到，上述银行的一系列支持行动正是对《通知》的火速响应。

另一影响因素，则是当前也是发债募资的窗口时间。廖志明表示，可以看到，这些银行都采用发行金融债募集资金来发放项目贷款，就与当下融资成本较低有关。当前整个货币市场利率处在较低时期，银行可以抓住低成本发债时间窗口，改善中长期的负债结构，降低这部分贷款的成本。

不过，目前房地产并购融资规模还比较小，放量仍需多方合力，特别是需求端——即2022年房地产市场并购项目市场情况。

天风证券近期研报认为，未来地产供给侧调控仍以紧平衡下的市场化出清为主，政策节奏和力度的精准度要求较高，供给侧可以进一步期待，其一是收并购支持力度的进一步提升，信用定向扩张，同时或在地方层面通过政府牵头叠加政策优惠等措施推进。

去年以来，房地产企业频现信用风险，整个行业遭遇流动性危机。在金融管理部门的预期引导下，房地产贷款、发债等正常融资需求逐步得到满足，上述银行抛出的并购贷款支持计划具有一定信号意义。

央行最新数据显示，1月房地产贷款投放新增规模在去年四季度增长基础上进一步提升，预计1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元，其中房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元，金融机构对房地产企业的融资行为持续改善。（上海证券报）

相关问答：

相关问答：对于负债的人，能不能找机构或个人借一笔款项，把负债还完？

这种方案，正是许多负债人正在用的，甚至是首要的选择。

比如说欠了几万、十几万的不同银行的信用卡还不上，那其实对未来影响最好的方案，就是找家人或者亲友借钱，把信用卡还上，保住征信，而后再慢慢偿还个人借款。

如果有房、车、股票等资产的话，找银行或者其他机构进行抵押/质押贷款，或者直接将资产进行变现，偿还债务，都是大家自然的选择。

但是，这种方案需要债务人具有比较强的资源能力，不一定适合每个人。

现实情况是，很多负债人从亲友那里已经借不到钱，收入不足或者不稳定，本身也没有可以抵押变现的资产，那这种方案就是无法达成的。

因为要达成这种债务重组方案，债务人的主要目的无非两个，短期变长期，或者高利率变低利率。

重组之后，相当于这两点成本全部转移到新的债权人身上了，除此之外，新的债权人还需要承担债务人的信用风险。

要承担风险，就需要有相应的保障以及收益，因为债务人本身糟糕的经济状况，新的债务面临巨大的违约风险，那除非有巨大的利益、或者有相关的强力制度作为保障、或者不以经济利益为目的，理性的经济人不会做出这样的出借决策。

所以，现实中，可能只有几种人和组织愿意做给这种情况的债务人放款：

一是以救济债务人为目的慈善组织和个人；

二是能够以暴力手段作为回款保障的不法组织；

三是在信用体系比较健全的前提下，经过国家认可，并在国家监管之下从事相关业务的组织，比如美国有专门做“债务合并贷款”（Debt Consolidation Loan）的金融机构。

而在我国，以上的三种情况都是不具备的。

所以，对于负债的人，如果有条件进行再融资，那基本不用问就已经做了。

如果不具备相关的资源能力，在国内，暂时是无法通过这种方案重组债务的。

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